發(fā)布時間：2022-05-28所屬分類：建筑師職稱論文瀏覽：1次
摘 要： [摘要]建筑物區(qū)分所有中共有部分包括小共有部分與大共有部分兩種。小共有部分限定在本棟范圍之內(nèi)，為多棟服務(wù)的建筑設(shè)施等屬大共有部分。會所不屬于業(yè)主共有部分的范疇，在沒有約定情況下，應(yīng)當將其界定為開發(fā)企業(yè)所有，架空層若規(guī)劃將其作為車位使用的，應(yīng)當將其界定
[摘要]建筑物區(qū)分所有中共有部分包括“小共有部分”與“大共有部分”兩種。“小共有部分”限定在本棟范圍之內(nèi)，為多棟服務(wù)的建筑設(shè)施等屬“大共有部分”。會所不屬于業(yè)主共有部分的范疇，在沒有約定情況下，應(yīng)當將其界定為開發(fā)企業(yè)所有，架空層若規(guī)劃將其作為車位使用的，應(yīng)當將其界定為開發(fā)企業(yè)所有，業(yè)主可通過購買等方式取得，在其他情況下，應(yīng)當將架空層定位為業(yè)主共有的公共場所和設(shè)施對待，屬于業(yè)主共有部分，單建人防工程一般由政府所有，而結(jié)建人防工程應(yīng)屬投資者的開發(fā)企業(yè)所有，公建配套通常由開發(fā)企業(yè)代建，建成后移交給相關(guān)的政府職能部門并登記在這些職能部門名下。
[關(guān)鍵詞]共有部分; 權(quán)利; 歸屬; 建筑物區(qū)分所有
會所、架空層、人防工程及公建配套的歸屬是當前房地產(chǎn)市場上較為混亂的地方，購房者與開發(fā)企業(yè)對此爭議較多，很多業(yè)主將其視為業(yè)主的共有部分，并主張其權(quán)益，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》對此也是語焉不詳，要明晰這些建筑是否屬于業(yè)主共有，必須清楚建筑物區(qū)分所有中共有部分的界定規(guī)則，本文密切結(jié)合現(xiàn)行的實務(wù)規(guī)則，從法理上對這些問題予以厘清。
一、建筑物區(qū)分所有中共有部分的界定
關(guān)于建筑物區(qū)分所有中共有部分的范圍，我國現(xiàn)行法上規(guī)定得不明確，《物權(quán)法》第 73 條規(guī)定 “建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”。但該條規(guī)定除了道路、綠地及物業(yè)服務(wù)用房較為明確外，其他的諸如公共場所、公用設(shè)施等概念是很模糊的，到底哪些部分屬于此概念范疇，現(xiàn)行的法并未明確規(guī)定。有人認為，可通過是否納入公攤來確定業(yè)主共有的部分，即只要納入公攤面積的客體就是業(yè)主共有的部分，這當然沒有錯，已經(jīng)納入公攤面積的建筑物當然屬于業(yè)主共有。但是，按《中華人民共和國國家標準房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定，計算公攤的大原則是限定在本棟建筑物范圍之內(nèi)，而為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、公廁，獨立的地下室、車棚等卻并不納入公攤，①但他們在功能上是為全體業(yè)主服務(wù)的，應(yīng)屬業(yè)主共有，最明顯的的一個例子是為多棟服務(wù)的物管用房，并未納入公攤，但現(xiàn)行法上明確規(guī)定其屬于業(yè)主共有② ，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第 3 條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，應(yīng)當認定為共有部分: 一是建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分; 二是其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等”，該規(guī)定有以下兩方面的問題:
相關(guān)知識推薦：論文圖片要求有什么
第一，該條規(guī)定的第一項并未清晰的解決業(yè)主共有部分的范圍，僅僅對《物權(quán)法》第 70 條、72 條、73 條等條文中規(guī)定的“共有部分”作了一些列舉式的規(guī)定，列舉不可能窮盡業(yè)主共有部分的范圍，并未在面上解決業(yè)主共有部分的范圍，因此，從立法技術(shù)層面上分析，對于不能窮盡的表達，采用“抽象概括 + 列舉主要類型”最為妥當。事實上，按照《中華人民共和國國家標準房產(chǎn)測量規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定③，司法解釋列舉的這些建筑物部分大多已納入公攤面積，當屬業(yè)主共有，并未解決未納入公攤而又屬業(yè)主共有部分的范圍問題。
第二，該條規(guī)定的第二項表述為同語反復(fù)，因為一個建筑區(qū)劃內(nèi)，不屬于專有部分，即屬于共有部分。業(yè)主的專有部分通過買賣契約及產(chǎn)權(quán)登記，可以清晰明了，但在一個建筑區(qū)劃內(nèi)，除了業(yè)主的專 有 部 分，還可能存在開發(fā)企業(yè)的專有部分④，而且，對本應(yīng)屬業(yè)主共有的部分，開發(fā)企業(yè)卻有可能主張為自己的專有部分，并移交給自己的物業(yè)管理公司經(jīng)營，獲取利益，因此，問題的關(guān)鍵還是必須明確界定業(yè)主共有部分的范圍。
對于建筑區(qū)劃內(nèi)，屬于業(yè)主共有部分的范圍，筆者提供以下思路:
第一，為本棟服務(wù)的共有部分，只有本棟范圍內(nèi)的業(yè)主才是該共有部分的所有權(quán)人，而與其他棟的業(yè)主無關(guān)，筆者將其界定為“小共有”。從計算面積的角度分類，它包括被分攤的共有部分和未被分攤的共有部分，按現(xiàn)行的測量規(guī)范，計算建筑面積的房屋必須是層高 2. 2m 以上( 含 2. 2m) 的永久性建筑，而對于層高不到 2. 2m 的建筑并不計算面積，故也未納入公攤，但此部分建筑也有可能是為業(yè)主專有部分服務(wù)的，也應(yīng)當屬于本棟業(yè)主共有范圍，只是未通過產(chǎn)權(quán)登記記載表現(xiàn)出來而已，比如，層高不到 2. 2m 未納入公攤的大堂、大廳、門廳、樓( 電) 梯間、樓( 電) 梯前室、樓梯、大門、通道、通廊、連廊等。根據(jù)共有部分的使用功能及服務(wù)范圍，“小共有”部分還可細分為以下三類:
其一，整棟共有部分，指為整棟服務(wù)的共有部分，該共有部分由整棟業(yè)主所有; 其二，功能區(qū)共有部分，指專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有部分，該共有部分由功能區(qū)業(yè)主所有，例如某棟樓內(nèi)，專為某一商業(yè)區(qū)，或辦公區(qū)服務(wù)的警衛(wèi)值班室、衛(wèi)生間、管理用房等; 其三，層共有部分，當各層的共有部分不同時，應(yīng)區(qū)分各層的共有部分，由各層業(yè)主分別所有，例如各層的衛(wèi)生間、公共走道等各不相同時，由本層的業(yè)主所有。
第二，未納入公攤而又屬業(yè)主共有的部分，由于此種共有部分是為本建筑區(qū)劃內(nèi)多棟服務(wù)的建筑及設(shè)施，因此，筆者將其界定為“大共有”，屬于本建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主共有。主要分為以下三類:
其一，法定共有，即現(xiàn)行法上明確規(guī)定屬于業(yè)主共有的部分，比如，《物權(quán)法》及《物業(yè)管理條例》規(guī)定的物業(yè)服務(wù)用房，如物管類用房等; 其二，天然共有，指僅為專有部分提供某些功能服務(wù)的設(shè)施，往往不具備房屋的特征，也不具備獨立的利用價值，如梁柱、屋面、大門、走廊、樓梯、電梯、照明等基礎(chǔ)設(shè)施; 其三，當然共有，即該部分建筑或設(shè)施從規(guī)劃設(shè)計功能上是為本小區(qū)全體業(yè)主服務(wù)的，即使法律沒有明確規(guī)定，也當然屬于全體業(yè)主共有，比如，為多棟服務(wù)的共用設(shè)備類，為多棟服務(wù)的共用房屋類及其他根據(jù)功能為為小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主服務(wù)的公共場所、公用設(shè)施類等。[1]
至于約定共有，遵照業(yè)主自治原則，依規(guī)約或區(qū)分所有權(quán)的合意，按照一定的程序，當然可以約定一些專有部分變更為共有部分，在此不贅。
二、會所、架空層、人防工程及公建配套的權(quán)利歸屬
( 一) 會所的權(quán)屬認定
會所英文為“Club”，音譯即為俱樂部，目前，一些開發(fā)企業(yè)為提高住宅小區(qū)品質(zhì)，在小區(qū)內(nèi)修建了會所，而關(guān)于會所產(chǎn)權(quán)的歸屬，開發(fā)企業(yè)與業(yè)主往往產(chǎn)生爭議，筆者認為，在沒有就會所所有權(quán)歸屬進行約定的情形下，會所應(yīng)當歸開發(fā)企業(yè)所有⑤，原因有以下幾點:
第一，按現(xiàn)有的房產(chǎn)測量規(guī)范，會所的面積不會納入公攤，正如上述，因為公攤限定在本棟范圍之內(nèi)，而會所屬于一個獨立的建筑物，因此，會所的面積不會體現(xiàn)在業(yè)主的公攤面積上，不屬于業(yè)主“小共有”范疇。第二，會所未納入公攤，但也不屬于業(yè)主“大共有”范疇。其一，會所不屬于法定共有，因為，現(xiàn)行法上沒有哪條明確規(guī)定會所屬于業(yè)主共有; 其二，會所顯然也不屬于天然共
有，會所屬于房屋，構(gòu)造上和利用上都具備獨立性; 其三，會所也不屬于當然共有，因為從規(guī)劃設(shè)計功能上來看，會所是為了提升住宅小區(qū)的品質(zhì)，而不僅僅是為全體業(yè)主服務(wù)的小區(qū)必須品，從規(guī)劃設(shè)計的經(jīng)濟技術(shù)指標來看，沒有會所，也可滿足小區(qū)的基本功能需要，也可成為一個獨立的建筑區(qū)劃。因此，會所應(yīng)當屬于開發(fā)企業(yè)所有，如果把會所界定為業(yè)主所有的話，開發(fā)企業(yè)以后可能不會再修建會所，而且不修建會所，也能滿足規(guī)劃對住宅各種經(jīng)濟技術(shù)指標的要求。
( 二) 架空層的權(quán)屬認定
按《民用建筑設(shè)計通則》( GB50352 - 2005) 的術(shù)語解釋，架空層是指僅有結(jié)構(gòu)支撐而無外圍護結(jié)構(gòu)的開敞空間層。在房屋密集、容積率高的住宅小區(qū)，架空層被大量采用，以增加綠化面積或公共面積等而作出的一種變相指標平衡方式。關(guān)于架空層的所有權(quán)歸屬，業(yè)主一般認為其屬公共場所和設(shè)施，應(yīng)該歸業(yè)主共有，關(guān)于架空層的所有權(quán)歸屬，應(yīng)根據(jù)不同情況進行分析。第一種情況，在規(guī)劃設(shè)計時，如果將其功能定位為車位使用，此種情形，往往是地下車位數(shù)不足于滿足配備需求，因此，需要將架空層下面的場所作為車位來使用，以滿足規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標的要求，這種情況下，作為車位使用的架空層和地下車位的權(quán)屬認定是一樣的，應(yīng)按《物權(quán)法》第 74 條的規(guī)定執(zhí)行⑥，業(yè)主可以通過購買等方式取得該車位的所有權(quán)，當然不屬于業(yè)主的共有部分。⑦第二種情況，在規(guī)劃設(shè)計時，如果總平圖僅僅表明是架空層，并未明示其他用途，此種情形下，應(yīng)當將其定位為業(yè)主共有的公共場所和設(shè)施對待，屬于業(yè)主共有部分。
( 三) 人防工程的權(quán)屬認定
人防工程包括單建人防工程和結(jié)建人防工程兩種形式。對于單建人防工程的權(quán)屬并無爭議，一般由國家或地方政府投資建設(shè)，國家或地方政府應(yīng)當作為其所有權(quán)主體。而對于結(jié)合地面建筑并利用地下空間所修建的平戰(zhàn)結(jié)合人防工程的權(quán)屬認定，爭議卻較大，從中央到各地方的規(guī)定也大相徑庭，主要有以下三種觀點: 第一種觀點為“國家所有說”，認為結(jié)建人防工程屬于國防資產(chǎn)，國家享有所有權(quán)⑧; 第二種觀點為“業(yè)主所有說”，認為結(jié)建人防工程的建造成本納入開發(fā)成本并已攤?cè)敕績r，業(yè)主共有所有權(quán)[2]; 第三種觀點為“投資者所有說”，認為結(jié)建人防工程歸投資者所有，筆者贊同此觀點。理由如下: 其一，經(jīng)濟活動遵循 “誰投資，誰所有”原則，如果開發(fā)企業(yè)是結(jié)建設(shè)人防工程的投資者，當然應(yīng)當取得其所有權(quán)⑨; 其二，作為結(jié)建人防工程的地下室不計入共有建筑面積⑩，而且現(xiàn)行的法律行政法規(guī)也沒有明確規(guī)定其屬業(yè)主共有; 其三，作為結(jié)建人防工程的地下室并未分攤地表的土地使用權(quán)，它有建筑面積，但不計容積率，而且按照《物權(quán)法》第 136 條的規(guī)定，土地使用權(quán)可以分層設(shè)立，地表、地上及地下土地使用權(quán)可分屬于不同主體; 其四，結(jié)建人防工程的成本是否攤?cè)敕績r與界定人防工程的權(quán)屬是兩個不同的概念，成本是經(jīng)濟學(xué)上的概念，而權(quán)屬是法律上的概念，權(quán)屬的認定應(yīng)當依照法律的規(guī)則，按照初始登記“房隨地走”原則，作為投資方的開發(fā)企業(yè)當然取得結(jié)建人防工程的所有權(quán)，而且，結(jié)建人防工程是否攤?cè)敕績r也很難證明; 其五，結(jié)建人防工程除了遇有戰(zhàn)爭或緊急情況時，履行防空的義務(wù)外，也可用于為人民生活服務(wù)，瑏瑡 結(jié)建人防工程和地下車庫非常相似，而且在實際生活中，規(guī)劃也往往將其是作為地下車庫來使用的，按《物權(quán)法》74 條的規(guī)定，地下車庫是作為投資方的開發(fā)企業(yè)所有的，相應(yīng)的結(jié)建人防工程也應(yīng)當為投資方所有。當前，我國很多地方立法都將平戰(zhàn)結(jié)合的結(jié)建人防工程規(guī)定為投資者所有。
( 四) 公建配套的權(quán)屬認定
公建配套是指根據(jù)公共利益需要為保障城市功能和滿足居民基本生活需要所建設(shè)的設(shè)施，包括教育、醫(yī)療、文體、社會服務(wù)、行政管理、商業(yè)服務(wù)等公共建筑設(shè)施。根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》( GB50180 - 93) ，城市居住區(qū)公共設(shè)施配套建設(shè)范圍主要包括學(xué)校、幼兒園、公立醫(yī)院、街道辦事處、派出所、菜市場、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)級體育設(shè)施、居民健身設(shè)施、公廁、郵政所、儲蓄所、社會養(yǎng)老院等。公建配套與業(yè)主共有是兩個不同的概念，公建配套是為了保障城市功能和滿足居民生活需要，即便它建在某開發(fā)企業(yè)的建筑區(qū)劃內(nèi)，它面向的是城市的某一個大的片區(qū)，而不單單是為了某一個特定建筑區(qū)劃內(nèi)小區(qū)業(yè)主服務(wù)的，它定位于公共利益需要，其服務(wù)對象大而廣，具有不確定性。而業(yè)主共有探討是在一個特定建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分問題，它不是為了滿足社會大眾公共利益的需根，而僅僅服務(wù)于特定小區(qū)內(nèi)的業(yè)主。因此，公建配套不存在業(yè)主共有的說法，它一般由開發(fā)企業(yè)代建，政府進行相應(yīng)的費用減免，建成后，一般需要移交給相關(guān)的政府職能部門并登記在這些職能部門名下，沒有移交的，即便登記在開發(fā)企業(yè)名下，開發(fā)企業(yè)也必須按照其規(guī)劃設(shè)計用途進行使用，不得挪作他用[3]。——論文作者：刁其懷
參考文獻:
[1]刁其懷. 建筑物區(qū)分所有權(quán)登記難點解析[J]. 中國房地產(chǎn)，2009( 2) .
[2]高圣平. 解釋論視野下的車庫、車位權(quán)利歸屬規(guī)則[J]. 政治與法律，2008( 10) .
[3]刁其懷. 建筑物區(qū)分所有權(quán)之專有權(quán)研究[J]. 中國房地產(chǎn)，2011( 11) .
