發(fā)布時(shí)間：2014-06-25所屬分類：經(jīng)濟(jì)論文瀏覽：1次
摘 要： 論文摘要：賣合同歸于無(wú)效,所以羅建對(duì)房屋買(mǎi)賣合同標(biāo)的物無(wú)處分權(quán),但該物抵押已經(jīng)取得房地產(chǎn)公司的認(rèn)可,根據(jù)《合同法》第51條規(guī)定:無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn),經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,該合同有效,那么房屋抵押借款合同仍然有效,
論文摘要：賣合同歸于無(wú)效,所以羅建對(duì)房屋買(mǎi)賣合同標(biāo)的物無(wú)處分權(quán),但該物抵押已經(jīng)取得房地產(chǎn)公司的認(rèn)可,根據(jù)《合同法》第51條規(guī)定:無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn),經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,該合同有效,那么房屋抵押借款合同仍然有效,銀行對(duì)抵押物應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先權(quán)。
案情
2006年6月,某房地產(chǎn)公司為解決資金困難,要求其職工以所購(gòu)房屋取得市商業(yè)銀行抵押貸款,貸款由公司支配使用。隨后,職工羅建與房地產(chǎn)公司簽訂了房屋買(mǎi)賣合同,合同約定羅建向房地產(chǎn)公司支付房款10萬(wàn)元。該合同簽訂后,羅建一直沒(méi)有交納房款,但雙方辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。7月,羅建以該房屋作抵押向市商業(yè)銀行借款10萬(wàn)元,合同約定借款期限至2007年4月,如果羅建到期不能按時(shí)還款,則房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)回購(gòu)擔(dān)保責(zé)任,代羅建還清所欠之本息及有關(guān)費(fèi)用。雙方到房管部門(mén)辦理了房屋抵押登記手續(xù)。之后,市商業(yè)銀行將10萬(wàn)元以羅建名義劃到房地產(chǎn)公司賬戶。2007年4月,羅建無(wú)力還貸,而房地產(chǎn)公司囚經(jīng)營(yíng)繼續(xù)惡化也沒(méi)有履農(nóng)田購(gòu)擔(dān)保責(zé)任。市商業(yè)銀行遂起訴至人民法院,請(qǐng)求法院判令自己對(duì)抵押房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。
原告市商業(yè)銀行提出,羅建和房地產(chǎn)公司之間并沒(méi)有房屋買(mǎi)賣的真實(shí)意思表示,雙方實(shí)際上是以合法形式掩蓋非法目的,按照法律規(guī)定,雙方的房屋買(mǎi)賣合同不發(fā)生法律效力。市商業(yè)銀行與羅建、房地產(chǎn)公司簽訂的房屋抵押借款合司是從屬于房屋買(mǎi)賣合同的,因主合同無(wú)效,從合同也歸于無(wú)效。房地產(chǎn)公司和羅建惡意串通欺詐市商業(yè)銀行,對(duì)此房地產(chǎn)公司和羅建應(yīng)當(dāng)承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。房地產(chǎn)公司應(yīng)返還市商業(yè)銀行的貸款本息,羅建對(duì)房地產(chǎn)公司的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
被告羅建和房地產(chǎn)公司提出,按照《民法通則》第55條的規(guī)定,既然房地產(chǎn)公司和羅建惡意串通欺詐市商業(yè)銀行,所以雙方的房屋買(mǎi)賣合同應(yīng)屬無(wú)效。房屋抵押借款合同是房屋買(mǎi)賣合同的從合同,所以雙方的房屋抵押借款合同也屬無(wú)效,因此,幣商業(yè)銀行對(duì)抵押的房屋不享有優(yōu)先受償權(quán)。
[法官點(diǎn)評(píng)]
《民法通則》第55條規(guī)定:“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件:(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力; (二) 意思表示真實(shí);(三)不違反法律或者社會(huì)公共利益。”第58條規(guī)定: “下列民事行為無(wú)效:(一)無(wú)民事行為能力人實(shí)施的; (二) 限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的; (三)一方以欺詐、脅迫的為手段或者乘人之危,使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的; (四) 惡意串通,損害國(guó)家、集體或者第三人利益的; (五)違反法律或者社會(huì)公共利益的;(六)經(jīng)濟(jì)合同違反國(guó)家指令性計(jì)劃的; (七) 以合法形式掩蓋非法目的的。無(wú)效的民事行為,從行為開(kāi)始起喪就沒(méi)有法律約束力。”
房地產(chǎn)公司和羅建對(duì)于房屋買(mǎi)賣沒(méi)有真實(shí)的意思表示,雙方只不過(guò)是以買(mǎi)賣的房屋來(lái)取得市商業(yè)銀行的貸款,雙方行為實(shí)為惡意串通, 以合法的房屋買(mǎi)賣形式來(lái)掩蓋非法的獲得銀瑯行貸款的目的。按照以上法律規(guī)定,房地產(chǎn)公司和李某惡意串通欺詐市商業(yè)銀行,所以雙方的的房屋買(mǎi)賣合同應(yīng)屬無(wú)效。
《民法通則》第85條規(guī)定:“合同是當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事關(guān)系的協(xié)議。依法成立的合同,受法律保護(hù)。”第90條規(guī)定: “合法的借貸關(guān)系受法律保護(hù)。”主合同是指凡不以他種合同的存在為前提即不受其制約而能獨(dú)立存在的合同,從合同是指必須以他種合同的存在為前提, 自身不能獨(dú)立存在的合同。從合同以主合同的存在為前提,王合同無(wú)效,從合同除法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定者外也隨之無(wú)效;主合同變更或終止,從合同一般也隨之變更或終止。本案中,房屋買(mǎi)賣合同與房屋抵押借款合同存在著密切關(guān)系,但兩者不是主從關(guān)系,房屋抵押借款合同不受無(wú)效的房屋買(mǎi)賣合同的影響。 因?yàn)榉课葙I(mǎi)賣合同歸于無(wú)效,所以羅建對(duì)房屋買(mǎi)賣合同標(biāo)的物無(wú)處分權(quán),但該物抵押已經(jīng)取得房地產(chǎn)公司的認(rèn)可,根據(jù)《合同法》第51條規(guī)定:無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn),經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,該合同有效,那么房屋抵押借款合同仍然有效,銀行對(duì)抵押物應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先權(quán)。
《合同法》第54條規(guī)定:“下列合同,當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷:(一) 因重大誤解訂立的;(二)在訂立合同時(shí)顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同,受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。當(dāng)事人請(qǐng)求變更的,人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷。”第55條規(guī)定: “有下列情形之一的,撤銷權(quán)消滅:(一)具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒(méi)有行使撤銷權(quán);(二)具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)。”本案中,房地產(chǎn)公司和羅建惡意串通欺詐市商業(yè)銀行,使銀行因不知情而簽訂了房屋抵押合同,而合同是否有效取決于市商業(yè)銀行的意思表示。市商業(yè)銀行請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋抵押合同有效,以保護(hù)其對(duì)抵押房屋享有的優(yōu)先受償權(quán)。因此,本案中房屋抵押合同應(yīng)當(dāng)有效。
因?yàn)榉课莸盅航杩詈贤行?所以合同當(dāng)事人羅建應(yīng)當(dāng)對(duì)到期不能償還的借款承擔(dān)返還責(zé)任。但是,羅建向市商業(yè)銀行貸款取得的款項(xiàng)實(shí)際均由房地產(chǎn)公司占有并使用,即房地產(chǎn)公司是實(shí)際的借款人,房地產(chǎn)公司犯有主要的過(guò)錯(cuò),故房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)是第一責(zé)任主體。而羅建僅僅是形式上的借款人,對(duì)借款應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
